Ein Haus zu besitzen wünschen sich viele. Aber der richtige Weg dahin ist oft recht unklar. Es gibt viele Anbieter, die am Hauskauf verdienen wollen, doch nicht Alles ist auch gut für den Käufer. Wir werden versuchen hier ein wenig Licht ins Dunkle zu bringen. Sicher, das Thema ist komplex und kann nicht bis in alle Einzelheiten dargestellt werden. Aber es ist schon möglich, die grundsätzlichen Ansätze zu zeigen.
Hausfinanzierung mit Eigenkapital, Bausparen und Hypothek
Eine gute Hausfinanzierung ist immer die, die den Käufer nicht übermäßig strapaziert und auch von unnötigen Kosten verschont. Die klassische Finanzierung, mit der sich sicher die wenigsten Käufer in Schwierigkeiten gebracht haben, beruht auf 3 Säulen.
1/3 Eigenkapital
1/3 Bausparen
1/3 Hypothek.
Die Beschaffung des Eigenkapitals setzt die Möglichkeit und auch den Willen voraus, Geld für den Hauskauf zu sparen. Aus der Notwendigkeit heraus setzt man die Sparphase mit 5-7 Jahren an. Gehen wir mal von einem Hauspreis von EUR 300.00,– aus, so müssen also in 7 Jahren EUR 100.000 angespart werden. Dies müsste dann mit monatlichen Sparraten in Höhe von etwa EUR 1100,– geschehen. Sinnvollerweise spart man dieses Eigenkapital in einem Bausparvertrag an. Nach 7 Jahren steht dann sowohl das Eigenkapital als auch das zinsgünstige Bauspardarlehen zur Verfügung. Das Bauspardarlehen wird dann mit der gleichen Rate, die bisher gespart wurde, in ebenfalls 7 Jahren getilgt. Dazu kommt dann noch die Hypothek in unserem Beispiel in Höhe von EUR 100.000,–. Diese Hypothek wird dann mit ca. EUR 500,– in den nächsten 17 Jahren getilgt. Diese Tilgungsrate wird aus der ersparten Miete genommen. Sicher, die meisten Hausbauer zahlen vorher eine höhere Miete als die genannten EUR 500,–. Man soll aber bitte auch nicht vergessen, dass ein Eigenheim zu deutlich höheren Nebenkosten führt, als diese bei einer Mietwohnung anfallen.
Der Vorteil der Finanzierung liegt auf der Hand. Über den gesamten Zeitraum des Ansparen und der 1. Tilgungsphase bleibt die monatliche Belastung gleich. Schon nach 7 Jahren ist die Immobilie zu 2/3 bezahlt und die Belastung geht einen deutlich geringeren Betrag zurück. Dies ergibt dann wieder die Möglichkeit in die Altersvorsorge zu investieren. Ein weiterer großer Vorteil dieser Finanzierung ist, dass das heutige, sehr niedrige Zinsniveau durch den Bausparvertrag auch für das Bauspardarlehen gesichert wird. Angesichts der erwarteten Zinssteigerungen in der mittelfristigen Zukunft wäre es sogar sinnvoll, den Bausparanteil zu erhöhen.
Hausfinanzierung mit Eigenkapital und Hypothek
Hausbauer, die schon gespart haben und in naher Zukunft Eigentum erwerben wollen, haben nicht mehr die Zeit einen Bausparvertrag zu besparen. An dieser Stelle sei von den “vorfinanzierten Bausparverträgen” abgeraten. Entweder man hat einen Bausparvertrag zuteilungsreif bespart, oder man dies versäumt. Dann würde die Finanzierung aus 1/3 Eigenkapital und 2/3 Hypothek bestehen. Insgesamt wird diese Möglichkeit höhere Rückzahlungen erfordern, als die oben genannte. Problematisch ist die üblicherweise 10 jährige Zinsfestschreibung. In 10 Jahren könnte man genau in ein Zinshoch geraten und dann wird es wirklich teuer. Es bliebe die Möglichkeit die Zinsen für 10 oder 15 Jahre festzuschreiben und die Tilgung so hoch anzusetzen, dass die Immobilie dann auch bezahlt ist. Dies würde dann aber zu wirklich hohen monatlichen Belastungen führen. Diese Lösung ist nicht so elegant wie die mit Bausparen, aber in vielen Fällen eben machbar. Als Alternative bliebe noch, einen Teil des angesparten Kapitals “in einer Summe” in einen Bausparvertrag einzuzahlen. Für diese Fall verkürzt sich die Wartezeit bis zur Zuteilung ganz erheblich, teilweise auf unter 2 Jahre.
Hausfinanzierung ohne Eigenkapital, nur mit Hypothek
Das ist Finanzierung “brutal” und genau in diesem Bereich finden sich die meisten unglücklichen Hausbesitzer und auch den meisten Zwangsversteigerungen gehen solche Modelle voraus. Ein Haus ohne Sparen ist zwar möglich, aber davon kann man nur abraten. Alles was auch schon zuvor gesagt wurde, wird hier noch sehr verstärkt. Da sind die Probleme vorprogrammiert, deshalb wollen wir in diesem Bereich auch keine Modelle entwerfen.
Sparen ist ja für Chinesen eine Selbstverständlichkeit, was eine Hypothek ist, dass wissen ja nun die meisten auch. Aber Bausparen? Da gibt es sicher noch große Informationsdefizite. Daher wollen wir diesen Bereich noch ein wenig beleuchten. Bausparen ist eine sehr deutsche Erfindung, ist aber in den vergangenen Jahren auch in anderen Ländern populär geworden, denn es ist ja ein sehr sicherer Weg zum Eigenheim. Das Bausparen besteht aus 2 Phasen. Zunächst die Ansparphase. In dieser Zeit, in der Regel ab 7 Jahre, stellt der Bausparer sein Geld der Bausparkasse zu einem relativ niedrigen Zins zur Verfügung. Heute ist dieser Zins aber so niedrig nun auch wieder nicht, da sich am Kapitalmarkt ja kaum Zinsen für Spargeld angeboten werden. Nach Abschluss der Sparphase ist der Bausparvertrag zuteilungsreif. das heißt nichts Anderes, als dass der Bausparer nun sein Spargeld zurück bekommt und dazu ein sehr zinsgünstiges Bauspardarlehen in gleicher Höhe. Der Zins des Bauspardarlehens wird schon zu Beginn der Ansparphase festgelegt. Der Bausparer sichert sich also das heutige, sehr niedrige Zinsniveau schon für sein Bauspardarlehen in 7 Jahren(oder noch später).
Bausparen lohnt sich vor allem für zukünftige Eigenheimbesitzer, aber auch für all diejenigen, die ihr Geld sicher und zu einem guten Zinssatz anlegen wollen, auch wenn sie nicht vorhaben, zu bauen. Wird auf das zinsgünstige Bauspardarlehen von vorne herein verzichtet, dann bekommt der Bausparer natürlich höhere Zinsen. Es lassen sich umso höhere Renditen erzielen, wenn staatliche Zuschüsse mit eingebracht werden können.
Wenn Sie als Arbeitnehmer Anspruch auf Wohnungsbauprämie und/oder Arbeitnehmersparzulage haben und bereit sind, Ihr Geld für mindestens sieben Jahre anzulegen, dann können Sie eine Spitzenrendite erzielen. Voraussetzung ist allerdings, dass das Einkommen niedrig genug ist, um staatliche Zuschüsse zu erhalten. Als Renditesparer müssen Sie außerdem nicht nur einen Tarif mit hoher Guthabenverzinsung wählen, sondern auch eine passende Bausparsumme vereinbaren, damit sich diese Effekt verwirklichen. In einen Bausparvertrag können alle staatlichen Zuschüsse eingebracht werden, von der Arbeitnehmer Sparzulage, über die Wohnungsbauprämie/Bausparzulage und die Vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers bis hin zur Riesterförderung. Ob dies alles im Einzelfall sinnvoll ist, muss im Zuge einer intensiven Beratung geklärt werden.